2月10日，沈陽市自然資源局官網發布掛牌交易公告，經沈陽市人民政府批準，沈陽市自然資源局(沈陽市土地儲備中心承辦)組織掛牌交易SYTJ202506001號渾南西路南新科街東-3地塊。

　　新地塊位于榆樹臺單元，憑借起始價6000元和絕佳的地理位置剛一推出，便成為行業熱議對象。那么新地塊出讓對板塊的影響有幾何？對相鄰的長白島房價有多少影響？誰會出手拿地呢？

　　81555.11平方米的核心區純洋房住區，誘惑力十足

　　據了解，渾南西路南新科街東-3地塊土地面積81555.11平方米，用地性質為二類居住用地(R2)，容積率不大于1.2大于1.0，商業比例1%-3%，建筑高度不大于40米(應取得凈空批復)，起始價6000元/建筑平方米。

　　按照開發慣例，不大于1.2的容積率將打造成洋房住區或者別墅。不過由于地塊所在的位置以及面積的限制，純洋房住區的可能性比較大；根據1.2的容積率還可以得到新地塊的建筑面積為97866平方米，近700套房子。

　　當然新地塊的位置也同樣有著巨大優勢。地塊東至維科街西側規劃路線，南至美園路北側道路紅線，西至新課接東側道路紅線及用地界線，北至渾南西路南側規劃綠線及用地界線；項目臨近地鐵9號線榆樹臺站，西行至長白南站——地鐵9號線與4號線換乘站，出行極其方便；商業配套也同樣備受期待，長白萬象匯、中海環宇城、山姆會員店等都與項目相近，可以說得享購物逛街的便利。

　　項目優勢并不僅僅于此，由于項目與和平區長白島板塊、渾南區奧體商圈咫尺之遙，因此也成為這兩個板塊的關注焦點。未來也將會對其他版塊產生虹吸效應。

　　當然，在城市核心區域、低密純洋房住區，這兩個關鍵詞的吸引力還是足夠引起行業重視的。

　　價格有吸引力，會對長白島房價產生多大影響？

　　新地塊掛牌，最讓行業關注的除了地塊本身之外，那就是價格了。按照行業定價的標準即“地價x2.5”來計算，新房價格在15000元/㎡—16000元/㎡;考慮到當下樓市的市場情況和拿地房企的品牌效應，以“地價x2”來計算，新房價格在12000元/㎡-13000元㎡。

　　這對其臨近的長白島還是產生一定影響的。據了解，目前長白島的優質二手房源在14000元/㎡左右，破20000元/㎡的大有房在。在筆者近期調研的數據來看，長白島的部分回遷房價格都在10000元起。因此從房價來看，新地塊的價格還是極具優勢的。

　　此外從產品端，隨著2024年第四代住宅概念的輸入，0公攤甚至負公攤的產品入市，高得房率已經深入人心。因此新項目入市在產品打造上一定會關注得房率、公攤、園區綠化等具有吸引力的產品設計，這與有著十年歷史的長白島產品而言，可謂是優勢明顯，因此也會吸引一部分人選擇新項目。

　　不過由于長白島所屬和平區的區位屬性，加之學區的加持，新項目對于長白島的誘惑有限，對于居住在長白島的人們大可不必驚慌失措。

　　大榆樹臺板塊興起，新地塊會成引領者嗎？

　　渾南西路南新科街東-3地塊入市的意義絕不僅僅是一宗地塊的出讓，它讓這樣一個板塊走進人們的視野——榆樹臺板塊。

　　據了解，渾南區榆樹臺單元規劃范圍東至金陽大街，南至三環高速公路，西至長大鐵路，北至渾南西路，單元面積約11.7平方公里；規劃定位為與長白島毗鄰的以汽車商貿、汽車零部件、高端居住為主導的渾南區西部重要拓展區。

　　在2024年榆樹臺單元兩宗熱地成交，即渾南西路南新科街東-1地塊、渾南西路南新科街東-2地塊。雖然兩宗地塊都不是居住用地，當時也并沒有引起關注。但現在看來，其社會停車場用地、商業用地的屬性倒似乎是為板塊發展做好“見山開路 遇水搭橋”的先鋒作用。

　　而此次新地塊的入市，似乎可以看做是“高端居住為主導的渾南區西部重要拓展區”定位的進一步加持和推進。要知道11.7平方公里單元面積有著足夠想象和足夠發揮的空間。

　　未來沈陽樓市的發展，行業要對大榆樹臺板塊給予足夠的關注度了。