在樓市經(jīng)歷“9.26”、“10.17”以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議后，樓市迎來(lái)新一波行情。面對(duì)已經(jīng)到來(lái)的2025年，樓市將會(huì)以怎樣的姿態(tài)呈現(xiàn)呢？

　　去年年末召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)新一年住建工作提出了新的要求。其中，在推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式上，會(huì)議要求著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。

　　新一年的房地產(chǎn)工作，好房子的建設(shè)再次成為重要內(nèi)容之一。那么，什么是好房子的標(biāo)準(zhǔn)呢？品牌？區(qū)位？戶(hù)型？綠化？不同人眼中會(huì)有不同的解讀和定義，但是得房率無(wú)疑是很多人關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　多地發(fā)文取消公攤

　　零公攤銷(xiāo)售或成行業(yè)主旋律

　　2024年年末，“取消公攤”成為樓市重要新聞。據(jù)相關(guān)報(bào)道顯示，僅在12月19日當(dāng)天，關(guān)于“取消公攤”話題登上微博、百度熱搜第一，一度超過(guò)116萬(wàn)人關(guān)注。多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布取消公攤也成為行業(yè)焦點(diǎn)話題。

　　12月12日，湖南省衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》。明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

　　根據(jù)通知，套內(nèi)建筑面積即專(zhuān)有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

　　無(wú)獨(dú)有偶，12月17日河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知。文件提出，落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷(xiāo)售價(jià)格限價(jià)機(jī)制。鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

　　此前，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售的通知》(以下稱(chēng)《通知》)。《通知》稱(chēng)，優(yōu)化增加高品質(zhì)住房供應(yīng)。在符合規(guī)劃要求的前提下，鼓勵(lì)優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)高品質(zhì)、低密度住宅項(xiàng)目，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能、景觀人性化、休閑系統(tǒng)化和生態(tài)兼容性強(qiáng)的項(xiàng)目予以政策支持。從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。積極有序推行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。加大裝配式建筑在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)帶裝修銷(xiāo)售商品房，推廣應(yīng)用菜單式、套餐式精裝房定制。

　　在取消公攤的趨勢(shì)下，湖南衡陽(yáng)、河北張家口、廣東肇慶已開(kāi)先河。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)迎來(lái)新變化，取消公攤或?qū)⒃?025年迎來(lái)新爆發(fā)，很多城市或?qū)⒎e極跟進(jìn)。

　　高得房率產(chǎn)品熱銷(xiāo)

　　沈陽(yáng)樓市更關(guān)心“多出的那十幾平”

　　剛剛過(guò)去的2024年，沈陽(yáng)樓市呈現(xiàn)很多新的變化。其中最明顯的標(biāo)簽便是新產(chǎn)品入市，帶來(lái)了新的產(chǎn)品形式。零公攤的出現(xiàn)，讓人眼前一亮的同時(shí)，也對(duì)沈陽(yáng)樓市平添了更多期待。

　　在盤(pán)點(diǎn)過(guò)去一年沈陽(yáng)樓市熱銷(xiāo)產(chǎn)品的時(shí)候，我們不難發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售表現(xiàn)良好的產(chǎn)品大都在得房率上占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。

　　其中，華潤(rùn)置地旗下的中寰悅府接近兩開(kāi)兩罄，超過(guò)12億元的銷(xiāo)售額也成為沈陽(yáng)樓市當(dāng)之無(wú)愧的第一熱盤(pán)。在中寰悅府推出的產(chǎn)品中，高得房率是其備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一，其推出的115㎡-195㎡產(chǎn)品中，最高得房率102%。此外，中寰悅府即將推出的220㎡產(chǎn)品，得房率可達(dá)130%。

中寰悅府樣板間實(shí)景圖

　　2024年萬(wàn)科的全新產(chǎn)品胤樾的得房率也超過(guò)100%，高得房率也是胤樾項(xiàng)目在2024年贏得關(guān)注的重要原因之一。

　　九洲御璟123㎡產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了34㎡的高贈(zèng)送；九州御璽141㎡產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)了43㎡的贈(zèng)送，超高的得房率用九洲福爾地產(chǎn)自己的話來(lái)講，是“相當(dāng)于多出一間屋子”。

九洲御璟樣板間實(shí)景圖

　　從2024年沈陽(yáng)樓市的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，人們對(duì)于得房率的關(guān)注也越來(lái)越高。在新一波行情的刺激下，越來(lái)越專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房者對(duì)居住的品質(zhì)要求越來(lái)越高，大面寬、強(qiáng)收納以及可利用的電梯前室等住宅要素的關(guān)注度呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　相信在新的一年，得房率、公攤將成為行業(yè)熱衷的話題，也將會(huì)有更多的零公攤甚至負(fù)公攤的房子出現(xiàn)。

　　零公攤產(chǎn)品入市

　　到底對(duì)誰(shuí)有影響？

　　好產(chǎn)品入市，市場(chǎng)迎來(lái)新變化，這對(duì)已經(jīng)處于深度調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)疑是一個(gè)積極的信號(hào)；對(duì)購(gòu)房者而言，有了更多可選擇的產(chǎn)品，這也是一大利好。但，有人歡喜有人憂(yōu)。

　　零公攤產(chǎn)品入市，首先受到?jīng)_擊的是在2021年到2023年入市的產(chǎn)品。這些項(xiàng)目還處于高價(jià)拿地的階段，“贈(zèng)送”還是諱莫如深的話題，因此其打造的產(chǎn)品只能算是符合彼時(shí)的市場(chǎng)需求。但在高得房率新品的沖擊下，這些產(chǎn)品的處境無(wú)疑有些尷尬。這就要求這類(lèi)項(xiàng)目要適時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售政策，適應(yīng)變化。不過(guò)，可喜的是沈陽(yáng)的庫(kù)存并不多，零公攤對(duì)這部分產(chǎn)品的影響有限。

　　此外，高得房率產(chǎn)品還將對(duì)近期入市的二手房形成沖擊。對(duì)于“見(jiàn)多識(shí)廣”的購(gòu)房者而言，性?xún)r(jià)比不高、得房率不高、產(chǎn)品屬性不強(qiáng)的二手房將會(huì)成為受到新房沖擊最嚴(yán)重的產(chǎn)品之一。

　　但從大環(huán)境而言，好房子入市，無(wú)論對(duì)于行業(yè)而言，還是房企或者購(gòu)房者都是一件非常積極的事情。

　　取消公攤

　　沈陽(yáng)會(huì)跟進(jìn)嗎？

　　當(dāng)“取消公攤”被越來(lái)越多的城市關(guān)注的時(shí)候，當(dāng)高得房率產(chǎn)品被更多人接納甚至追捧的時(shí)候，沈陽(yáng)是否會(huì)跟進(jìn)？

　　2024年10月10日，沈陽(yáng)出臺(tái)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支持政策二十條》，其中“鼓勵(lì)建設(shè)改善性住房”章節(jié)中約定：

　　八、開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償配建的非營(yíng)利性公共服務(wù)設(shè)施建筑面積不計(jì)入地塊容積率。支持提品質(zhì)，補(bǔ)齊公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施配套短板。開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償配建的非營(yíng)利性社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，包括社區(qū)用房、養(yǎng)老、衛(wèi)生、幼兒園、托兒所、體育、文化、公廁、環(huán)衛(wèi)、調(diào)壓站、水泵房、變配電室等，建筑面積不計(jì)入地塊容積率核算。

　　九、封閉陽(yáng)臺(tái)按1/2建筑面積計(jì)容。為適應(yīng)北方氣候，減少高空墜物風(fēng)險(xiǎn)，提升居住小區(qū)建筑立面品質(zhì)，鼓勵(lì)住宅建筑陽(yáng)臺(tái)以封閉式為主。封閉陽(yáng)臺(tái)按1/2建筑面積計(jì)入容積率，凸(飄)窗進(jìn)深不超過(guò)0.8米的可不計(jì)入容積率。

　　雖然目前沈陽(yáng)還沒(méi)有“取消公攤”定論，但新產(chǎn)品、好房子已經(jīng)成為沈陽(yáng)樓市的主流，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品更能贏得市場(chǎng)尊重。